Theo quy định tại Điều 500 BLDS 2015, Khoản 12 Điều 3 Luật Đất Đai 2024 có thể hiểu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên: bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua), theo đó, bên chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng và nhận lại một khoản tiền theo thỏa thuận, đồng thời bên nhận chuyển nhượng phải đảm bảo các nghĩa vụ như thanh toán cho bên chuyển nhượng đúng thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên phải tuân thủ đúng về điều kiện, hình thức được quy định tại pháp luật chuyên ngành về đất đai.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì

Điều kiện để Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực

Căn cứ vào khoản 3 Điều 27, Điều 45 Luật Đất Đai 2024 để một Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực:

• Đất có các giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa án
• Không bị kê biên, áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án
• Đất đang trong thời hạn sử dụng đất
• Không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực.

Từ các điều kiện trên có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp liên quan đến đất đai trong đó có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc với bên thứ ba.

Trong đó có thể kể đến các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp như:

Sai sót, giả mạo giấy tờ

Đây là một trong những trường hợp nghiêm trọng nhất, khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả, dẫn đến giao dịch không hợp pháp. Người mua có thể rơi vào tình trạng mất tiền oan hoặc gặp rắc rối pháp lý khi đất đai không thuộc sở hữu thực sự của bên chuyển nhượng.

Hợp đồng không đáp ứng điều kiện pháp lý

• Giấy tờ không đầy đủ: Một số thửa đất không đáp ứng đủ điều kiện pháp lý theo quy định của Luật Đất đai, chẳng hạn như chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc diện tích quá nhỏ không thể tách thửa, đất bị kê biên hoặc đất đang tranh chấp.
• Hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực: Theo quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không tuân thủ quy trình này, hợp đồng có thể bị coi là vô hiệu, khiến việc chuyển nhượng không có giá trị pháp lý và dễ phát sinh tranh chấp.

Nguyên nhân nào dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Mâu thuẫn về thỏa thuận và cam kết giữa các bên

• Chuyển nhượng đất thuộc sở hữu hộ gia đình mà không có sự đồng thuận của tất cả các thành viên: Theo quy định, đất thuộc sở hữu hộ gia đình chỉ được chuyển nhượng khi có sự đồng ý của tất cả những người có quyền sử dụng đất chung. Nếu một cá nhân tự ý bán đất mà không có sự chấp thuận của những người còn lại, hợp đồng có thể bị vô hiệu, dẫn đến tranh chấp.
• Bên mua không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán: Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên, nếu bên nhận chuyển nhượng không tiếp tục thanh toán theo cam kết trong hợp đồng, bên chuyển nhượng có thể khởi kiện để yêu cầu bồi thường hoặc hủy hợp đồng.
• Chuyển nhượng một thửa đất cho nhiều người cùng lúc bằng giấy viết tay: Hình thức mua bán đất bằng giấy viết tay không được pháp luật công nhận. Nếu một người chuyển nhượng cùng một thửa đất cho nhiều bên, tranh chấp sẽ rất phức tạp và có thể kéo dài.

Ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người thứ ba

Trong một số trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên thứ ba. Chẳng hạn, nếu thửa đất đang bị thế chấp hoặc có người khác đang có quyền sử dụng hợp pháp, bên thứ ba có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của mình. Điều này thường xảy ra khi đất có liên quan đến quyền sử dụng đất liền kề, tranh chấp thừa kế hoặc nghĩa vụ trả nợ chưa hoàn tất.

Hậu quả của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Ảnh hưởng đến quyền lợi và tài sản của các bên liên quan.
• Dẫn đến kiện tụng kéo dài, tốn kém thời gian và chi phí pháp lý.
• Làm mất giá trị pháp lý của hợp đồng, có thể bị tuyên vô hiệu.
• Gây ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản và niềm tin của người mua.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến hệ lụy gì?

Có nhiều hình thức để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tùy thuộc vào tình huống và mong muốn của các bên liên quan.

• Tự thương lượng, hòa giải: Các bên tự bàn bạc, thỏa thuận để giải quyết bất đồng mà không cần sự can thiệp của bên thứ ba. Đây là hình thức đơn giản, nhanh chóng, ít tốn kém và giúp các bên bảo vệ uy tín của mình. Tuy nhiên, rất ít tranh chấp liên quan đến đất đai các bên có thể tự thương lượng, hòa giải để giải quyết vụ việc. .
• Hòa giải tranh chấp ở cơ sở : Nếu các bên không thể tự thương lượng, hòa giải được, có thể yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 235 Luật Đất Đai 2024. Việc hòa giải tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. . Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Tòa án nhân dân: Nêu các bên hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành thì các bên có thể đưa vụ tranh chấp ra giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Cách hạn chế tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để tránh những rủi ro pháp lý và tranh chấp không đáng có, người mua cần đặc biệt lưu ý những điều sau đây khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ tiến hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:

Đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Tính pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để xác định quyền sở hữu và sử dụng đất. Chỉ khi đất đã có giấy chứng nhận, việc chuyển nhượng mới được coi là hợp pháp và có giá trị pháp lý.
• Khuyến nghị: Hãy chỉ thực hiện giao dịch chuyển nhượng khi đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi của mình.

Cách hạn chế tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đất không có tranh chấp

Trước khi quyết định mua đất, người mua cần tìm hiểu kỹ lưỡng về tình trạng của thửa đất, đặc biệt là xem đất có đang trong tình trạng tranh chấp hay không. Vì đất đang tranh chấp sẽ không được phép chuyển nhượng, mua bán. Nếu cố tình thực hiện giao dịch, hợp đồng có thể bị tuyên bố vô hiệu và gây ra nhiều phiền phức, tốn kém.

Đất còn thời hạn sử dụng

Việc xác định thời hạn sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện chuyển nhượng, thu hồi đất, cũng như giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất, khiếu nại. Nhất định không nhận chuyển nhượng đất khi đất không còn thời hạn sử dụng.

*Lưu ý:

Khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.Việc này nhằm đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời tránh những tranh chấp có thể xảy ra sau này.

Việc nắm vững kiến thức pháp lý về đất đai là vô cùng quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn trong các giao dịch bất động sản. Hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp lý, đừng ngần ngại liên hệ với Atilaw để được hỗ trợ. Tư vấn ngay !